皆さま、おはようございます。CFP（1級ファイナンシャル・プランニング技能士）のワイワイこと岩井です。
2026年9月、日本の長期金利の代表的な指標である「日本国債10年物利回り」が3％の大台に乗せました。長期金利が3％台となるのは、実に約30年ぶりの出来事です。
多くの方は「長期金利の動向なんて、自分には関係ない」と思われるかもしれません。しかし、日本国債の利回りは、私たちの生活にも大きな影響を与えます。
特に影響が大きいのが住宅ローンの固定金利です。
住宅ローンの金利には、「変動金利」と「固定金利」の2種類があります。固定金利は、長期金利や金融機関の資金調達コストなどを参考に決定されるため、一般的に10年物国債利回りの影響を受けやすいとされています。
今回、長期金利が約30年ぶりの高水準まで上昇したことで、今後の住宅ローン固定金利にも上昇圧力がかかる可能性が高まっています。
次のグラフは、日本の政策金利（無担保コールレート）と10年物国債利回りの推移を表したものです。青色のグラフが日本の政策金利、赤色のグラフが10年物国債利回りを示しています。
日本国債10年物利回りと政策金利（無担保コールレート）
（出所：TradingViewによる日本国債10年物利回りチャート）
2022年ごろまでは、両者とも0％近辺の水準で推移していましたが、その後10年物国債利回りが上昇し始め、ついに3％台まで上昇しました。
金融機関は、固定金利型の住宅ローンを提供する際、長期金利を参考に資金調達や金利設定を行っています。そのため、長期金利が上昇すると、住宅ローンの固定金利も上昇しやすくなります。
一方、変動金利は「無担保コールレート」などの短期金利の影響を受けるため、長期金利の上昇による直接的な影響は限定的とされています。しかし、無担保コールレートも2024年以降上昇しており、次回の日銀金融政策決定会合（2026年9月18日公表予定）に注目が集まっています。
金利負担の大きさをイメージするために単純計算すると、借入残高1,000万円の場合、金利3％では年間約30万円、金利1％では年間約10万円の利息負担となります。借入残高5,000万円の場合は、それぞれ年間約150万円と約50万円です。
実際の住宅ローンは元利均等返済などの方式で返済するため単純計算どおりにはなりませんが、金利差によって長期的な総返済額に大きな差が生じることが分かります。
変動金利から固定金利への借り換えを検討している方もいらっしゃると思います。現在のローン残高で金利負担額がどの程度変わるのか、一度試算してみるとよいでしょう。
ちなみに、この問題は賃貸住宅にお住まいの方にも無関係ではありません。
賃貸物件のオーナーの多くは、金融機関からの借り入れを活用して物件を保有しています。そのため、借入金利が上昇すると、オーナーの収益を圧迫する要因となります。
もちろん、家賃は地域の需給環境や物件の競争力によって決まるため、必ずしも金利上昇分を転嫁できるとは限りません。しかし、金利上昇が続けば、将来的に家賃の上昇要因の一つとなる可能性があります。
今回は、日本国債の利回りと住宅ローン金利についてお伝えしました。
ここ最近の「日本国債10年物利回り」と「無担保コールレート」の推移を見る限り、金利上昇の勢いはまだまだ衰えそうにありません。
金利上昇への備えとしては、
①繰り上げ返済を実施し、ローン残高を減らす
②ローン金利の負担を上回るリターンが期待できる金融商品を保有する
といった選択肢が考えられます。
ただし、一人ひとりのリスク許容度や家計状況、ライフプランはそれぞれ異なります。どのような対応が自分に合っているのか、一度考えてみる時期なのかもしれませんね。
このコメントは編集者個人の見解であり、内容を保証するものではありません。また、特定の金融商品の売買を推奨するものでもありません。ご了承ください。
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