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投資初心者にはインデックス運用がおススメ? J-REITの動向は?

2017年10月18日

おはようございます!
テクニカルアナリストの山口です。

10月16日・17日の2日間にわたり東京ビックサイトで『不動産ソリューションフェア2017』が開催されました。このイベントは特にオフィスビルや商業ビルなどビルの経営や管理をされる企業様向けの総合展示会になります。

このイベントに私もセミナー講師として参加いたしました。セミナーのタイトルは「J-REIT市場のトレンドと株式市場」で、概要は以下の通りです。
・オフィス需要は消費増税やオリンピック需要でオリンピック前後までは高まる可能性
・オリンピック以降は、生産緑地問題や団塊世代の後期高齢化による供給増と人口オーナスによる需要減でネガティブ
・国内外の株式市場は世界的な景気回復により底堅い展開を予想

※人口オーナスとは、高齢者が増える一方で労働者人口が減少することを言います。⇔人口ボーナス

セミナーでは不動産市場の先行指標としてJ-REIT(不動産上場投資信託)が2015年前後から下落基調になっている現状について話しましたが、改めて個別銘柄よりもインデックス運用のメリットを実感しました。
なぜなら、不動産市場について私はズブの素人で、個々の物件の善し悪しの判断ができないからです。

ご存知の通りJ-REITとは多くの投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設・マンションなど複数の不動産を購入し主にその賃貸収入等を投資家に分配する金融商品です。

ビル経営や不動産運用のプロが運用する不動産投資信託で、証券取引所に上場されており取引時間中であれば、個別株のように売買がおこなえます。

J-REITでも人気が高い銘柄は、三井不動産系の「日本ビルファンド投資法人」で、「NBF○○ビル」というオフィスビルは国内の主要都市にあるので、ご存知の方も多いのではないでしょうか?

 

【個別銘柄よりインデックス】

初心者の投資家が個別株よりインデックス投資という考えは、個々のビルがわからないので、J-REITへという考え方にも繋がります。

株式の場合を考えてみましょう。最近では神戸製鋼や東芝、以前であれば東電や日航などのように、日本を代表する企業であっても何かしらにより企業価値を大きく棄損し、株価が下落するケースがあり得ます。

日経平均やTOPIXといった株価指数へ投資をする場合、個別企業の株価下落リスクを軽減することができます。

J-REITも同様で複数の物件を購入することで、個別の物件で起こりうるリスクを軽減できるメリットがあるということです。

さて下のグラフは日経平均(赤色)、NYダウ平均(青色)、東証REIT指数(緑色)の価格推移になります。
※東証REIT指数は東証に上場しているJ-REIT全銘柄を対象とした指数で、日経平均や東証株価指数(TOPIX)のJ-REIT版と言えます。

20171017_stock&Reit

20171017_stock&Reit_index

 

上記のグラフからもご理解いただけるとおり2016年の春以降、東証REIT指数は下落していますが、日経平均やNYダウは上昇傾向にあります。

ご存知のとおり、現在、日本銀行は日経平均などに連動するETFとJ-REITを、マーケットに資金を供給する目的で、それぞれ年間6兆円と900億円規模で買い入れがおこなわれていますが、そのような状況下でも下降基調と見られるJ-REITは、やはり買いにくい場面であると考えられます。

どちらかと言えば、現在は、日経平均やNYダウへの投資の方が魅力的に見えますよね?

このコメントはテクニカルアナリスト山口の個人的な見解で、内容を保証するものではありません。また、売買を推奨するものでもありません。ご理解のほどよろしくお願いいたします。

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