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不動産価格とバブル

2018年08月24日

皆さん、おはようございます。ファイナンシャルプランナーのワイワイです。

台風20号の影響で関東地方上空に線状降水帯が出現しました。駅までは自転車で通勤していますが、雨風が強く着ていたポンチョの中にまで雨が入ってくるような状況でした。

台風から遠く離れた首都圏でも大雨が降っていますが、台風が直撃した西日本各地では大きな被害がでているようですが、被害が拡大しないことを祈るばかりです。

被害にあわれた方々にお見舞い申し上げます。

さて、8月22日付日経新聞にスルガ銀行の不適切融資1兆円という記事が一面トップ記事で掲載され、その日のスルガ銀行の株価はストップ安をつけました。

シェアハウス投資に絡む不正融資の問題で第三者委員会が調査をおこなった訳ですが、アパート投資をおこなう際の審査資料で改ざんがおこなわれており、スルガ銀行の融資総額3兆1500億円のうち、1兆円の融資が不適切なものだったと日経新聞には掲載されています。

この記事を読んで感じたことは、これによって不動産価格が下がってしまうのではないかという心配です。

もう30年近く前の話ですが、日本にはバブルと呼ばれる時代がありました。1986年から1991年がバブル経済と呼ばれています。

下のグラフは1972年を100とした際の公示価格の変動です。

公示価格の変動(1972年=100)

※出典:国土交通省

グラフは、青が東京圏、赤が大阪圏、緑が名古屋圏、紫が地方圏、そして水色が全国平均の価格変動を表しています。

グラフが示すように不動産価格は1972年以降全国的に上昇していました。特にバブルと言われている激しい上昇になったのが、1986年から1991年にかけてです。

最初に上昇し始めたのは青い線の東京圏でした。86年から88年にかけての価格上昇が激しく88年時点で72年年の600%弱まで価格が高騰しました。
東京に次いで大阪の不動産価格は上昇し、1991年には72年の7倍まで高騰しています。

ところで、日経平均株価の最高値はいくらだったか覚えていますか?
日経平均株価の最高値は1989年の大納会12月29日につけた38,957円です。

日経平均株価は1989年にピークを迎えましたが、1990年、1991年の2年間不動産価格は上昇し続けていますので、株価が不動産の先行指標となっています。

前回のバブル崩壊時は、株価の下落が銀行の自己資本規制比率を引き下げてしまい、銀行の貸し出し能力が低下させ、不動産向け融資が減少したとの解釈が一般的です。

不動産の購入をすべて自己資金で賄える人はそうそういないので、ほとんどの人は、銀行などの金融機関から融資を受けて購入しています。

今回の問題が今後発展し、各金融機関が不動産向け融資を減らしてしまうようになると、好調な不動産の買い手がつかなくなってしまうので、価格の下落をもたらす要因になってしまいます。

不動産投資を行っていない人にとっても不動産価格の変動は他の金融商品に影響してきますので無視できない問題です。

今後どうなっていくのか注視したいですね。

今日は、不動産価格とバブルについてのお話しでした。


参考文献:
・日本経済新聞-2018年8月22日
・国土交通省

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